新房要精装，合同要过关
日期：2018-10-27 11:48:12 作者：安徽律政网 阅读次数：
案例一：房屋质量不过关，业主拒收楼
墙壁渗水地板漏水
昨天下午，闵行区沪光路招商三期。因质量问题，一些业主拒绝收房，78号楼的业主汤先生就是其中之一。
记者看到，汤先生家的小房间墙壁严重渗水，已引起部分墙体变色。卫生间因为地板漏水，维修人员正在维修。维修人员称，自己是物业派来的，因为卫生间防水工程做得不完善，所以抓紧抢修。
据了解像这样的渗水、漏水等问题，在多户业主家发生。75号楼的张小姐称，自己入住不久，就发现客厅地板贴脚线霉变。撬开地板一看才发现，原来隔壁住户的墙壁渗水所致。刚入住就要维修，这使她很郁闷。
硬件设施也不过关
此外，一些硬件设施也出了问题。77号楼的顾先生称，他验房时发现卫生间水压很低，请来维修工一看，才知道是水管接口处有缝隙，因漏水导致水压过低。
在招商雍华府业主论坛，关于房屋质量问题的讨论有很多。网友“寻奶酪”称“屋顶漏水严重，无法入住”并贴出照片。网友“skyleslie”发帖，罗列了自己房屋的“九大问题”，包括门框、贴脚线与墙面有缝隙，卫生间大理石有多个坑洞，卧室墙面开裂等。
标准缺失留下漏洞
记者致电招商雍华府开发商招商地产，工作人员称，出现问题后，他们已请物业派人维修。对于拒绝收房的业主，他们会做好工作，让他们安心入住。
据了解，目前全装修房尚无行业标准，且在监管层面也没有全装修房的交房验收标准。业内人士张先生透露，全装修房公布的装修标准普遍是实际成本的3倍，不能在人工上省成本，就只能在材料上动手脚，导致全装房质量参差不齐。
专家建议“一房一验”
上海市房地产科学研究院专家表示，施工和交付验收时，能否通过专业的检测部门对全装修房“一房一验”，并出具质量检测报告，避免整体验收和抽检所造成的遗漏，以及交付使用后的扯皮现象。此外，应引入第三方监督，因为第三方往往能保证独立性和公正性，一旦发生质量问题，检测机构必须负连带责任。
案例二：新房变“闹心房”
双方于2011年3月在房展会上看中了某开发商正在出售的上海某区一手楼盘，开发商的售楼小姐称该房屋系全装修房，拎包入住，交房时间为2012年1月，双方觉得房屋价格也可接受，房型也不错，于是开开心心的签了合同，并按约支付了房款。2012年1月开发商果然如期交房了，但令小夫妻大吃一惊的是房屋装修质量很差，与当初开发商口头承诺的差距很大，于是小夫妻要求退房或赔偿损失，但开发商称按照合同办事，不赔偿不退房，但合同中并未约定装修的具体标准，新婚小夫妻相互埋怨当初不该草率的签合同。
评析：
根据我国《合同法》及相关司法解释的规定，房地产开发商与购房者在签订《商品房销售(或预售)合同》时可就房屋装修的的具体质量(比如地板、瓷砖、涂料、家具所用木材、电视机、冰箱、空调、橱柜、煤气灶、吊灯、电源、插头、沙发等产品的质量、品牌及品级等)问题进行详细约定，若双方在签订合同时没有约定或约定不明，事后也无法协议补充或按照合同有关条款或者交易习惯也无法确定，则针对质量问题，可按照国家标准、行业标准确定；若无国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
就本案而言，若开发商与张先生和王小姐并未就房屋装修的具体标准有过明确约定，则只要开发商交付的房屋装修符合国标、行标或普通标准即可，虽然当初开发商的工作人员曾口头承诺的装修质量高于实际交房标准，但因合同中并未明确约定，一旦发生纠纷，开发商不认可的话，对购房者极为不利，购房者以此为理由要求解除合同或要求赔偿，一般很难得到法律支持。
律师提醒：
房地产市场虽经国家几次宏观调控，但房价至今还是未回归到合理价位，对于普通老百姓而言，一般都是父母资助首付，银行按揭贷款或全家倾其所有才能买得起。为此，购房者为了保护自己的合法权益，在购房时应注意以下几点：
一、重合同，轻承诺实践中很多售楼小姐为了拉拢客户，做出很多承诺，购房者听的很开心，签合同时看到密密麻麻的条款也不注意，误以为售楼小姐的承诺已写在合同里面；或发现合同中并无售楼小姐承诺的内容，要求补充时，售楼小姐又谎称这是公司统一规定，没办法写在合同里面，你相信我们是大开发商不会骗你的等等花言巧语，但一旦双方发生纠纷，法院审理案件时首先看合同有无明确约定，若合同中就双方争议内容没有约定，且双方事后也未达成一致意见，则根据“谁主张谁举证”的证据规则，购房者应当承担就自己所主张内容的举证责任，若无法举证，则将承担败诉风险，因此在购房时一定要重合同约定，除购房的一般条款外比如装修标准、房屋结构、绿化、容积率、车位等也要约定在合同之中。
二、重政策，轻承诺现在国家对购买房屋实行限购政策，然各地限购政策不一，因此购房者一定要了解房屋所在地的限购政策，很多售楼小姐或为了拉拢客户或确实不专业不懂当地限购政策对购房者进行误导，因此购房者在购房时一定要先了解当地限购政策，若要申请按揭贷款的话还要了解当地的限贷政策。为了谨慎起见，建议购房者在合同中与开发商约定，若因限购限贷政策影响无法履行购房合同，则不构成违约，有权要求解除合同。
三、重证据，轻承诺实践中很多开发商在购房者签订定金合同时约定购房者需承诺接受开发商提供的《商品房销售(或预售)合同》的示范文本，不得要求修改，并且会向购房者出示该合同文本，虽然该条款有“霸王条款”之嫌，但若开发商在签订合同时已明示文本内容，则该约定有效，但购房者一定要保留该示范文本的复印件，并让销售人员在复印件上签字确认，以便在签订正式《商品房销售(或预售)合同》时进行比对，若发现内容有变化，可以此复印件作为证据要求开发商更正合同内容以维护自己的合法权益。
四、重资信，轻承诺由于现在银行信用卡发卡和管理的不规范，盗用他人名义办理和使用信用卡的情况时有发生，因此为了确保自己的个人资信良好能够顺利申请贷款，最好在购房前先到房屋所在地的中国人民银行相应分行或支行查询自己的个人资信，以确定自己资信的等级，千万不要轻信售楼小姐所说的，他们与银行有关系一切帮你搞定等美丽谎言。
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