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法律常识之购房定金不退怎么办

日期:2019-11-07 14:26:43    作者:张诺曼    阅读次数:
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  购房面积有差异怎么处理?
  一、关于购房面积的相关法律风险提示
  1、陷阱条款:“建筑面积91.5平米,以房产证为准。”对购房者而言,通常认为建筑面积出于房产证,且明确“以房产证为准”,不存在任何风险。司法实务中认为:该条暗含购买方已就建筑面积与房产证做了核对,已对房产证原件做了审核,故在该房为抵押性质、共有性质等影响合同履行和效力的情形出现时,购买人出于明知的主观状态可能会得到认定,甚至后果自负。故,不管房产证是在出卖方、中介,还是银行,都要眼见为实,不仅要看,还要验明真伪。即使真实,还是要就房屋实际面积与登记是否存在差异、房屋权属的原始取得是否合法、房屋权属是否存在其他纠纷导致移交出现障碍,做必要的调查、核实。
  2、持证权利人登记面积与实际面积不一致,除测量误差外,过户时共有面积剔除的可能。实践中,受让人实地对权证面积进行测量,但对四址地界表述“以上两证权属界定为准”可能存在的风险未引起重视,导致法院最终认定持证人已事先对此权属瑕疵做了披露,判决风险由买受人承担。
  3、二手房买卖协议约定总价成交,或虽有面积约定,但未约定单位价格情况下,嗣后买方以实际面积与产权登记面积不符,诉请补面积差价的,一般不得到支持。
  4、二手房买卖,因计算面积的标准不同,公摊面积的计算方式不同,造成房屋面积产生了误差,因房屋实际面积并未发生实质性的变化,当事人一方诉请补差价的,不予支持。
  5、二手房交易前,买卖方关注的是单价与总价,精力和测量条件有限,对房屋面积的真实性关注不够,一旦出现面积前后相差,易产生纷争。对买方而言,对房屋面积真实性的了解,应不仅限于卖方手中的购房合同对面积的记载,也不仅限于房产证上登记面积,而是有必要在现场勘查时做一简单测量;对卖方而言,可以明确约定现有房屋面积的依据,不因将来产权证或实测面积的前后差异,而影响案涉房屋整体价格的确定。
  二、怎么认定面积误差
  “房屋缩水”,表现形式各有不同,不但有“缩水”,还有“涨水”。有些是交房时,建筑面积、商品房预售和合同中的不符;有些是套内面积与约定的不符,也就是使用率问题。
  在预售活动中,开发商称使用率为75%,结果只有70%,这就有了误差,买卖双方易产生纠纷;有些因公摊面积,购房者的建筑面积与合同约定面积相符,但由于公摊面积增加,相应的套内面积减少。还有一种可能,公摊面积不变,不该被公摊的建筑被作为公摊面积,消费者利益也会受到损害。
  实际上,在建设部中明确规定:商品房按“套”或“单元”出售,销售面积为所购的套内或单元内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和。套内建筑面积又是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。任何一个部分出现误差,都称为面积误差,都会给购房者带来损失。
  三、房屋面积误差纠纷怎么解决?
  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十四条规定:
  出卖人交付的套内面积或建筑面积与合同约定的不符,而合同没约定或约定不明确,误差比值在3%(含3%)以内或以外,作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准,即:
  (一)面积误差比在3%(含3%)以内,购房者应按合同约定的价格结算房款,购房者不得解除合同;
  (二)面积误差比超3%,则购房者有权解除合同并要求开发商返还房款及利息。如继续履行合同,实际面积大于合同面积,面积误差比在3%内(含3%)部分的房款由购房者按约定补足,面积误差比超出3%部分的所有权归购房者,且对超出部分可不支付房款。 房屋实际面积小于合同约定面积的,购房者可要求开发商返还面积误差比在3%以内(含3%)部分的房款及利息,并双倍返还超出3%部分的房款。
  买卖双方在签订合同时,约定建筑面积为预测面积,买卖双方允许与实测面积有一定误差。为避免误差的面积超出了合同约定的幅度,发生不必要的纠纷,建议双方请专业律师在合同中约定相关事宜.
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