律师答疑之什么时候可以追究房屋买卖合同瑕疵担保责任
日期：2019-09-19 14:32:35 作者：张诺曼 阅读次数：
关键词：合肥律师 合肥工程律师网 房产开发法律知识 开发诉讼
房屋买卖合同也是买卖合同的一种细分，那么房屋买卖合同的当事人可以追究侵权人的房屋买卖合同瑕疵担保责任吗？我们都知道，房屋也是非常容易出现质量瑕疵的，而且这种问题给买房带来的困扰较一般商品更深，那么该怎么办呢？合肥工程律师网的小编为您解答
【房屋的瑕疵担保内容】
物的瑕疵是指出卖人就其出卖的标的物的品质、价值、效用上所存在的表面或隐蔽瑕疵。作为买卖的标的物，房屋的瑕疵可从以下三方面进行分析：
房屋的价值瑕疵。如房屋为海沙屋，雨季来临时墙面易受潮；如房屋里曾经发生凶杀案，基于民间习俗的关系，价值大幅下降，在此情形，房屋有价值瑕疵。
房屋的效用瑕疵。房屋的效用分为通常效用与约定效用。房屋的通常效用，是指房屋的通常使用功能;房屋的约定效用，是指合同当事人约定的使用功能，在特殊情况下，当事人虽未约定，但双方明知情形也可认为是对房屋的效用进行了约定。
效用方面的瑕疵，应当根据主观和客观的具体情形来确定。如买卖的房屋，究竟是为自己长久使用还是以拆除重建为目的，除了应当考察当事人主观意思外，还可参酌房屋买卖的价金多寡(与市场同类房屋相比较)来确定。
房屋的品质瑕疵。品质，主要指标的物的质量。《合同法》第一百五十三条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。”该条即是对标的物品质瑕疵担保义务的规定。
【瑕疵担保责任的成立要件】
一般认为，物的瑕疵担保责任的成立须具备如下条件：
物的瑕疵在危险负担转移时还存在。关于危险负担转移，《合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
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