一、案情简介
2019年11月5日，胡某购买时某的回迁安置房，双方于当日签订《房屋买卖合同》。合同中明确约定房屋面积、价格、房产证办理等事项。在签订时，时某向胡某出示了离婚协议书、离婚证、安置补偿协议等材料以证明该房屋没有其他的纠纷和权利瑕疵。在合同签订后，胡某向时某转账购房款615000元。
但是购买后发现，因案涉房屋属于回迁安置房，虽然时某和其妻子俞某已经离婚，但是其儿子时某1归时某抚养，时某1对于案涉房屋享有一半的权利。同时，该房屋在出卖给胡某前，已经分别出售过给案外人蒋某和韦某，蒋某还因此事向法院起诉过两次。时某也“一房多卖”及相关事实被公安机关以涉嫌诈骗罪立案侦察。
该房屋因为存在着严重的权利瑕疵，胡某为了确保自己对于案涉房屋的合法权益，向人民法院提起确权之诉，请求法院确认买卖合同的有效性和占有房屋的合法性。但是一审法院认为监护人一房多卖损害被监护人利益，时某签订买卖合同的行为无效，最终法院判决驳回胡某的诉讼请求。
胡某不服一审判决，在二审中委托本所律师参与代理工作，律师改变了一审的代理思路，经过对案件多角度的陈述和考虑，二审法院最终采纳律师意见，裁定发回重审。胡某也因此为后续的诉讼策略的改变赢得了空间。
二、争议焦点
在房屋买卖合同纠纷中，当事人涉及刑事犯罪是否影响合同的效力以及案件的审理程序？一房多卖如何认定多个房屋买卖合同的效力？对于被监护人的份额，监护人是否有权处分，若处分了，如何认定处分行为的法律效力？
三、律师代理意见
（一）本案中胡某为了购买案涉房屋变卖自己原先的房产以及向亲戚举债，胡某和其母亲一直居住在房屋内，该房屋系胡某唯一住宅，若法院判决合同无效或非法占有，将会导致胡某无家可归。
2019年11月5日胡某签订《房屋买卖合同》后，变卖了自己原先的房产和向亲戚朋友大量举债才凑齐房款。支付过房款后，胡某与其母亲就一起搬进案涉房屋内居住至今。
除案涉房屋外，胡某无其他住处，如果法院驳回了胡某的诉讼请求，将会使得胡某和他的母亲居无定所，从而丧失最基本的生活保障。胡某在房屋买卖整个过程没有任何过错，其不应当被法律无故地剥夺了最基本的生活权利。
（二）时某作为出卖案涉房屋的行为并没有损害到时某1的合法权益，相反这是时某是为了维护时某1的权益而作出的行为。
时某作为时某1的监护人，其第一责任是抚养和照顾好时某1，为其成长提供充分保障。但是，时某当下的生活状况十分困难，并且被列为失信被执行人，其可支配的财产难以维系家庭的日常开销，时某1的成长已经得不到了充分的保障。 因而，时某将房屋出卖，其目的是为了履行监护人的义务和抚养照顾时某1并给予时某1一个好的生活和教育条件。
法律明确规定监护人不得损害被监护人的合法权益，但是以时某的现状无法履行监护人最基本的义务，出卖案涉房屋时改善时某1的生活和维护时某1的合法权益的唯一方式。因此，时某出卖房屋的行为没有损害时某1的合法权益，而是在维护其合法权益。
（三）在交易过程中，胡某属于善意相对人，法律应当保护其合法权益。
胡某在签订《房屋买卖合同》时，胡某观察到对方困难的家庭生活条件，自然会认为对方出售房屋以改善生活是十分正常的行为。作为一名普通的公民，在看到安置补偿协议、离婚证、离婚协议等材料后，对于房屋的其他的权利瑕疵自然不会意识到的，其在购买房屋的整个过程中没有人任何过错和大意疏忽。
胡某与时某在交易房屋时的房屋价格符合市场一般的交易价格，胡某在该交易中作为善意相对人，交易过程也符合法律规定的构成要件，因此，胡某作为善意相对人，法律应当保护其合法权益。
（四）时某1涉嫌刑事犯罪，一审查明事实不清，程序违反，本案应当发回重审。
一审法院在查明案件事实的中，没有去核实时某的犯罪事实，依据法律规定，法院应当予以查明。同时，从时某出卖房屋的行为来看，其与妻子俞某都存在诈骗的嫌疑，时某第一次出卖房屋时并收取房款时，双方并没有离婚，该房款属于夫妻共同财产，收到房款后，二人选择离婚，从犯罪所得的角度来看，二人都时犯罪所得的收益人。
本案中，胡某与案外人蒋某、韦某都是受骗的受害者，三人的利益受到了严重的侵害。一审法院对此没有查明就出具判决，违法《民事诉讼法》的相关规定，本案应当发回重审，查明事实，重新判决。
四、裁审观点
二审法院认为本案事实情节较多，法律关系复杂。本案被上诉人时某因涉嫌诈骗罪已经被公安机关立案侦察，案件涉及到民事案件当事人涉嫌犯罪问题，案涉房屋一房多卖的问题，案涉房屋中被监护人的合法权益处分问题。
因此二审法院认为一审法院在判决中没有全方面地考虑到案件的整体情况，属于事实查明不清，依据《民事诉讼法》的规定，应当发回重审。
五、裁判结论
法院依法裁定撤销本案一审的民事判决书，发回原审法院重新审理。
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