合肥.瑶海明皇家园回迁案：成功保全拆迁安置及买受人权利

一、案情简介
    2011年，被告孙某签订拆迁安置协议，2012年，被告孙某、魏某与原告赵某、朱某签订《房屋买卖协议书》，约定被告将拆迁安置房出卖给原告，此房屋根据政府分房时间基准，估计两年内分得现房，如超过三年时间，被告不能取得该房屋使用权，被告自愿承担逾期交房利息。协议签订后，原告即向被告支付了全部购房款。但后来被告迟迟未能取得拆迁安置房，原告赵某、朱某遂委托律师起诉至人民法院。
二、争议焦点
    拆迁安置房未确定的情况下，原告诉讼请求如何列明？本案政府未分房是否构成不可抗力？被告魏某是否应当承担本案的合同义务？本案是否超过诉讼时效？
三、律师代理意见
    （一）我方以继续履行房屋买卖协议为诉请。
    由于在诉讼过程中，本案被告的拆迁安置房还未确定，原告若坚持要求确认对房屋的权利或者要求被告交付房屋，可能导致法院无法判决而败诉，故在本案当中，原告以继续履行房屋买卖协议为诉讼请求。
    （二）本案未分房不构成不可抗力。
    在签订协议时“由分房时间产生的违约利息”并非不能避免或不能客服的因素，被告完全可以将预计分房时间延长，比如10年内分得现房，或者在签订协议时约定“若到期仍未分得现房，被告也无需承担违约利息”，被告完全可以通过这样的约定来避免“分房时间”给其带来的违约责任，但被告在签订协议时不仅没有作出这样的约定，而且对分房时间作出了合理的预计，并约定逾期交房其愿意承担相应的利息。被告在签订协议时已自愿承担相应的风险，应当承担相应的违约责任。
    （三）被告魏某应承担本案的合同义务。
    本案在诉讼过程中，被告魏某辩称在签订拆迁安置协议时其以与被告孙某离婚，安置房属于孙某个人财产，其不应当承担本案合同义务。但我方认为，本案《房屋买卖协议书》由孙某、魏某共同签署，购房款也由魏某收取，在长达数十年的房屋买卖过程中，魏某从未向原告表示其并非案涉房屋的权利主体，即使安置房为孙某个人财产，但原告并不知情，为善意的相对人。
    （四）本案未过诉讼时效。
由于被告在庭审程序当中，明确表示愿意继续履行房屋买卖协议，只是由于政府的原因还未实现分房，这表明被告同意履行债务，已构成诉讼时效的中断。
四、裁审观点
    原告与被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，双方当事人应当依约履行。协议当中已对逾期交房的违约利息作出了约定，现被告未按照约定交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。被告孙某、魏某虽已离婚，但其二人是以夫妻名义与原告签订房屋买卖协议，且魏某本人在协议上签名确认，原告作为善意的相对人，有理由相信被告具有共同举债的意思表示。关于诉讼时效，庭审当中被告作出同意继续履行义务的意思表示已构成时效中断。
五、裁判结论
    判决原被告继续履行《房屋买卖协议书》，被告自逾期交房之日起承担违约利息。